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Nel contesto in continuo cambiamento del mercato immobiliare a Roma, il 2023 si prospetta come un anno cruciale per gli investitori nel settore delle proprietà immobiliari. La Capitale Italiana, con la sua ricca eredità storica e culturale, continua a presentare opportunità uniche per coloro che desiderano investire il proprio denaro in un immobile a Roma. Ma quali sono le aree che stanno guadagnando terreno? Dove è vantaggioso investire oggi per massimizzare i profitti in futuro? Questo articolo esplora i quartieri in via di sviluppo nella città di Roma, esaminando le ragioni dietro alla loro crescita e offrendo consigli strategici per chi vuole investire nel mercato immobiliare.
I quadranti di Roma:
Centro Storico
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Nel cuore pulsante di Roma, l'andamento del mercato immobiliare sta attraversando una fase di notevole dinamismo. Gli investimenti in questa zona possono raggiungere cifre fino a 800.000 euro, registrando un aumento dello 0,7% nei primi mesi del 2023 rispetto all'anno precedente. Le residenze nel centro storico stanno emergendo come autentiche opportunità per coloro che mirano agli affitti turistici, specialmente in vista del Giubileo del 2025.
Esaminando le diverse aree della città, emergono dati diversificati: il centro storico registra un incremento dei prezzi pari all'1,9%. Il quartiere Prati-Cavour, noto per le sue proposte di alto livello - come spazi ampi, terrazze panoramiche, box auto e dimensioni generose (tra 180 e 250 mq) - presenta valori che possono arrivare a 6500 euro al metro quadrato, con punte di 8000 euro al mq per alcune tipologie di immobili, soprattutto quelli con vista sul Tevere.
Nonostante ciò, il settore delle residenze di lusso non sta registrando incrementi significativi, principalmente a causa della pressione fiscale. Per quanto riguarda gli affitti, la tendenza verso locazioni a breve termine sta riducendo l'offerta disponibile. Tuttavia, nel quartiere Prati, è ancora possibile trovare bilocali a un costo mensile di 1200 euro, mentre nelle zone centrali il prezzo sale a 1400 euro al mese.
Il quartiere universitario di San Lorenzo sta attirando l'attenzione degli investitori, che acquistano principalmente bilocali da destinare agli studenti o alle loro famiglie. Qui, un immobile in buone condizioni si situa tra i 3000 e i 3500 euro al metro quadrato, con un aumento del valore nelle zone più ambite, come quelle vicine a Tiburtina e a piazzale Aldo Moro, dove il prezzo arriva a 4000 euro al mq. Infine, nella zona di via dei Sabelli, i villini sono quotati intorno ai 300.000 euro.
Roma Nord
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Nella zona settentrionale di Roma, si sta manifestando un significativo aumento nel mercato immobiliare, con una particolare enfasi nelle macroaree di Cassia-Torrevecchia (+3,2%) e Monteverde-Aurelio (+1,0%). In particolare, Monteverde ha registrato un incremento nei valori, soprattutto per le proprietà in buone condizioni, che sono scarse sul mercato. Gli appartamenti di costruzione recente a Monteverde Nuovo, risalenti agli anni '60-'70, presentano prezzi che oscillano tra i 3000 e i 3500 euro al metro quadro. Sono inoltre evidenti le dimore storiche degli anni '30, con una media di prezzo di 4000-4500 euro al metro quadro e punte di 5000 euro al metro quadro per le abitazioni con vista su Villa Pamphili.
La domanda di prime case in questa zona è prevalentemente guidata dai residenti locali che cercano miglioramenti abitativi. Per coloro con un budget più limitato, la scelta preferita è il mercato di Gianicolense, dove i prezzi si collocano intorno ai 2500-3000 euro al metro quadro. Via Carini e via Guinizzelli offrono immobili più commerciali degli anni '60-'70, mentre a Monteverde Vecchio i prezzi sono più elevati, attestandosi a circa 5000-5500 euro al metro quadro. Nel mercato delle locazioni, si registrano prezzi medi di circa 1000-1100 euro al mese per bilocali, a causa di una domanda elevata e di un'offerta limitata.
D'altra parte, a Villa Ada-Monte Sacro, si osserva una leggera diminuzione dei valori (-0,9%). Il quartiere di Trieste-Villa Ada, una zona medio-alta di Roma, ha mantenuto prezzi stabili nella prima parte dell'anno. C'è un forte interesse per le proprietà già ristrutturate e pronte all'uso, mentre le negoziazioni sono più frequenti per quelle da ristrutturare, specialmente se di ampie dimensioni, a causa dei crescenti costi di ristrutturazione e dei tassi di interesse sui mutui. La zona più esclusiva, tra le vie Arbia e limitrofe, ospita immobili di prestigio, talvolta progettati da architetti noti, con valori che si aggirano sui 7000 euro al metro quadro. Prezzi simili si trovano anche in via Chiana, in direzione della Salaria. Nel mercato delle locazioni, c'è una notevole richiesta da parte degli studenti universitari, grazie alla vicinanza della Luiss, ma l'offerta è limitata. Un bilocale in queste zone signorili può essere affittato a circa 1200 € al mese, mentre una singola stanza ha un costo di circa 650 €.
Roma Sud
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Nella zona meridionale di Roma, i prezzi delle proprietà immobiliari mostrano una tendenza stabile (+0,2%), con alcune eccezioni degne di nota. A Ostiense, l'aumento della domanda di bilocali destinati all'uso come case vacanza ha portato a un incremento dei valori, portandoli vicini a quelli dei trilocali. Questo fenomeno è alimentato anche dalla prossimità dell'Università Roma Tre, che attrae studenti e investimenti da parte dei genitori. Il pubblico predominante è giovane e si concentra su bilocali e trilocali con un prezzo massimo di 350.000 euro. Nelle zone limitrofe al Gazometro, come via del Commercio, via Acerbi e via del Porto Fluviale, caratterizzate da edifici d'epoca dei primi anni del '900, le proprietà in buone condizioni raggiungono un valore medio di 4000-4500 euro al metro quadrato. Questi prezzi simili si applicano anche alle residenze situate sul lato opposto di via Ostiense, in un'area con condomini degli anni '70, mentre si riducono a 3600 euro al mq nelle vicinanze del fiume Tevere, verso la Basilica di San Paolo. Le nuove costruzioni in via del Porto Fluviale possono raggiungere i 6000-7000 euro al mq.
Nella prestigiosa zona dell'Aventino, prediletta dai professionisti che lavorano presso la FAO, i valori immobiliari sono elevati. Condomini di lusso e ville singole dominano il panorama, con prezzi medi intorno ai 7000 euro al mq. In particolare, il nuovo complesso in piazza Albania, precedentemente sede della BNL, ha un valore di circa 10.000 euro al mq. Per quanto riguarda le locazioni, il canone concordato è la norma, con bilocali affittati a circa 800 euro al mese.
Nell'area dell'Eur, l'attesa per il trasferimento della sede di Trenitalia e la ristrutturazione delle Torri del Ministero delle Finanze alimentano aspettative positive per il mercato immobiliare. L'interesse crescente per le attività di ristorazione e la domanda di case in affitto da parte di operai e aziende coinvolte nel progetto hanno stimolato il mercato delle locazioni, con canoni medi di 800-1000 euro al mese per i bilocali. Nonostante l'aumento dei tassi di interesse, il mercato di Eur Centro rimane robusto, grazie a una clientela con una buona capacità economica che preferisce proprietà spaziose (120-140 mq) per rispondere alle esigenze del lavoro intelligente. I prezzi medi si aggirano intorno ai 4000 €/mq. D'altra parte, nella zona di Eur Dalmata, si osserva un maggiore ricorso al credito e una maggiore durata delle vendite, con valori medi di 3500 euro al mq. In entrambe le aree, nonostante non ci siano nuove costruzioni, c'è un'apprezzamento per le proprietà in buone condizioni, soprattutto considerando l'incremento dei costi delle materie prime.
In sintesi, la zona sud di Roma offre un mercato immobiliare caratterizzato dalla stabilità, ma con specifiche aree in cui si osservano dinamiche di crescita, rendendo l'area interessante sia per gli investitori che per coloro che cercano soluzioni abitative di alta qualità.
Roma Est
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Nel settore immobiliare di Roma Est, in particolare nella zona di San Giovanni, si osserva un incremento del 0,9% nei prezzi delle proprietà. Questo aumento è evidenziato nella fascia che va da via Casilina fino a Centocelle Vecchia ed è il risultato di una forte domanda e di un'offerta limitata. Questa zona, che è vicina al Grande Raccordo Anulare e ben servita dalla linea C della metropolitana, gode anche della vicinanza all'Università Tor Vergata, il che influisce positivamente sul mercato delle locazioni. Ad esempio, è possibile affittare un monolocale a circa 600 euro al mese. Gli acquirenti principali in questa area sono coppie o famiglie con un bambino. L'offerta immobiliare è principalmente composta da condomini degli anni '50 con dimensioni che variano tra i 40 e i 90 mq, spesso privi di ascensore. Le nuove costruzioni sono scarse e i prezzi medi si situano intorno ai 3700 euro al mq. L'incremento dei tassi di interesse non ha avuto un impatto significativo, in quanto la maggior parte degli acquirenti utilizza il proprio capitale o mutui di importo modesto.
Nel Villaggio Prenestino, un quartiere periferico di Roma, si registra un leggero calo dei valori delle proprietà. In questa zona, si sono verificate numerose compravendite da parte di giovani coppie attraverso mutui Consap, con trilocali che vanno da 110 a 120 mila euro. Le nuove costruzioni hanno subito un rallentamento a causa dell'incremento dei costi, con prezzi medi intorno ai 3000 euro al mq. Il Villaggio Prenestino offre una varietà di immobili, tra condomini degli anni '70-'80 e villette a schiera con giardino, che sono diventate molto richieste dopo la pandemia e risalgono alla fine degli anni 2000. Molte delle transazioni in questa zona sono motivate dal desiderio di migliorare la propria situazione abitativa, in particolare per ottenere uno spazio esterno.
Infine, nelle zone di Tuscolana, Appio Claudio e Prenestina, si osserva una leggera diminuzione dei valori delle proprietà. L'incremento dei tassi di interesse e la conseguente restrizione dell'accesso al credito hanno portato, soprattutto nelle zone più popolari, a un crescente ricorso ai mutui Consap. In quartieri come Cinecittà Est, Sub Augusta, Don Bosco e Quadraro, i prezzi si aggirano intorno ai 3000 euro al mq. Le zone più prestigiose, adiacenti ai parchi della Caffarella e degli Acquedotti, offrono immobili di ampie dimensioni a 4000 euro al mq. Nelle zone vicine alla metropolitana lungo la Tuscolana, si osserva un aumento della domanda per investimenti in bilocali destinati a casa vacanza o Bed & Breakfast, con investimenti che oscillano intorno ai 180-200 mila euro. Soluzioni più esclusive degli anni '70 sono disponibili nella zona di Appio Claudio, con prezzi medi di 4000-4500 euro al mq.
Strategie di Investimento Immobiliare
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Per coloro interessati agli investimenti immobiliari a Roma, è essenziale adottare approcci strategici mirati. Ecco alcune linee guida:
Conoscenza Approfondita del Mercato Locale: Ogni quartiere della città ha le sue peculiarità e tendenze. È fondamentale acquisire una comprensione approfondita delle dinamiche locali per individuare le migliori opportunità di investimento.
Priorità alla Qualità: In un mercato immobiliare competitivo come quello romano, la qualità dell'immobile riveste un ruolo fondamentale. Le proprietà ben tenute e strategicamente posizionate tendono ad avere maggiori probabilità di successo nel lungo termine.
Diversificazione: Evitare di concentrare tutti gli investimenti in una sola area o tipo di immobile. La diversificazione consente di ridurre il rischio e di sfruttare una gamma più ampia di opportunità di profitto.
Esplorare Quartieri in Crescita: Quartieri come Monteverde, Ostiense e San Giovanni stanno vivendo una crescita significativa e offrono opportunità interessanti per gli investitori. Tuttavia, è essenziale analizzare attentamente ciascuna area e valutare il potenziale di sviluppo.
Consultare un Professionista: Infine, è consigliabile consultare un consulente finanziario o un esperto del settore immobiliare prima di prendere decisioni di investimento. Ottenere consulenze personalizzate può essere prezioso per pianificare una strategia di investimento adatta alle proprie esigenze e obiettivi finanziari.
Si sottolinea che questo articolo fornisce solo una panoramica generale e non costituisce un consiglio finanziario o di investimento specifico. La consultazione con un professionista è fondamentale per prendere decisioni informate e ben ponderate.
